Thời điểm khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực; Hành lang pháp lý tác động trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản sẽ thông thoáng hơn.
Những thay đổi đáng chú ý
Ba bộ luật đã có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8 là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) gây chú ý nhất, bởi khi có hiệu lực, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm.
- Điểm thứ nhất, theo Luật đất đai 2013 (hiện vẫn còn hiệu lực đến hết tháng 12/2025), Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/ lần đối với từng loại đất theo từng vùng. Luật đất đai (sửa đổi) đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tác thị trường.
Như vậy, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo. Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể phát triển lành mạnh, minh bạch, giảm tình trạng đầu cơ “sốt đất ảo”.
- Điểm thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định mở cho Việt Kiều mua nhà, Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển, có thêm nguồn cầu và hút vốn từ nước ngoài. Luật Đất đai 2013 có phân biệt quyền tiếp cận đất đai giữa cá nhân trong nước với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 4 của Luật đất đai (sửa đổi) quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước.
Việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước; Tránh được bất cập như trước đây khi muốn sử dụng đất trong nước. họ phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Trên thực tế, có không ít tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người đứng tên nhận chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất đai này.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định người mua nhà tại các dự án phải chuyển khoản cho Chủ đầu tư.
Việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán BĐS là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang tiền để đi thanh toán. Điều này giúp tăng cường tính công khai, minh bạch; Không lo gặp các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng thay đổi quy định về việc đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ đối với các dự án hình thành trong tương lại. Theo đó, Chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (BĐS hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.
Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng (nhưng tổng không quá 70% giá trị HĐ khi chưa bàn giao nhà ở/ công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua).
Với Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định các điều kiện trong xây dựng loại hình chung cư mini. Cụ thể, các cá nhân muốn xây dựng chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán/ cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán/ cho thuê/ thuê mua theo quy định (theo Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh BĐS).
Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. (Đáp ứng yêu cầu về PCCC, theo quy định của pháp luật).
Như vậy, Luật Nhà ở mới đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.
Bên cạnh đó, Luật nhà ở cũng nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội khi không còn yêu cầu điều kiện cư trú, chỉ nêu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Giúp thị trường bất động sản thông thoáng hơn
Theo đánh giá của đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ xây dựng, với việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì hành lang pháp lý tác động trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản sẽ thông thoáng hơn.
Các hành vi gian dối, lừa đảo trong kinh doanh nhà đất sẽ bị ngăn chặn, giúp thị trường BĐS minh bạch và phát triển.
Ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) cho rằng, việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ 01/08/2024 (sớm hơn 5 tháng) sẽ góp phần tháo gỡ được nhiều vướng mắc về chính sách, đặc biệt là chính sách về nhà ở xã hội.
Dẫn chứng từ việc sửa đổi Luật Nhà ở, ông Dũng cho biết những quy định mới được bổ sung như:
- Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn;
- Quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hóa;
- Quy định về ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn;
- Quy định khác về xác định toán toán giá mua/ bán nhà ở xã hội.
Cũng theo ông Dũng, các thay đổi và bổ sung trên sẽ giúp tăng nguồn cung BĐS và cơ cấu nhà ở xã hội. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần làm rõ thông tin đối với các dự án BĐS khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án.
Ngoài ra, các dự án cũng cần được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng và doanh nghiệp.
| MY LIFE – ĐƠN VỊ TƯ VẤN – THIẾT KẾ – THI CÔNG – HOÀN CÔNG TRỌN GÓI UY TÍN CHẤT LƯỢNG Liên hệ ngay đến My Life nếu bạn đang có kế hoạch xây nhà trong năm 2024, chúng tôi sẽ tư vấn kế hoạch xây dựng chi tiết, giảm 100% chi phí thiết kế, xây nhà, hoàn công phù hợp nhất với nhu cầu và tài chính của bạn. – Hotline: 0903.182.003 – Facebook: Fanpage My Life |
Cùng My Life tham quan thêm các công trình đang được thực hiện tại đây.