Theo chuyên gia, Luật đất đai 2024 xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có thể khiến bất động sản dự án tăng nhưng khó sốt ảo.
Ba luật đất gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội cho phép có hiệu lực từ ngày 1/7, tức sớm 6 tháng so với mốc đầu năm 2025.
Với luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/ huyện…được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.
Theo Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam – bà Giang Đỗ cho biết, theo Luật đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường, việc này giúp tăng tính minh bạch và thanh khoản địa ốc.
Bà phân tích thêm, Luật trước đây, bảng giá được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Bảng giá này do UBND tỉnh xây dựng hàng năm, dựa theo khung Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Quy định này tạo ra chênh lệch khá lớn giữa giá đền bù và thị trường, khiến thu thuế từ đất đai giảm.
Tuy nhiên, Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Hiện tại quy định chưa nêu rõ giá trị thị trường của đất là gì, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế, đây là ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia “thuận mua vừa bán” và không bị ép buộc.
Bà Giang nhận định, nguyên tắc giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không thấp như trước đây (gia đoạn tính theo giá đất). Điều này kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.
Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia giao dịch. Đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cùng đó khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn.
Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam cho biết, “giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực”.
Tuy nhiên, giá bán quá cao sẽ khó thanh khoản, nên chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân.
Xét về phương diện lâu dài, quy định mới giúp người sở hữu đất có lợi hơn. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh đền bù giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đầu tư.
Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam – ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các con sốt trước đây. “Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường”.
Giai đoạn 2020 – 2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, đặc biệt là vùng ven. Theo ông Đính cho biết, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong việc xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.
“Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị “thổi” thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn”, ông Đính chia sẻ.
Xem thêm tin tức thị trường và các mẹo xây dựng, trang trí nhà tại đây.
Follow Fanpage My Life để cập nhật thêm những chính sách ưu đãi mới nhất.